Luật sư Thạc sĩ Nguyễn Hải Vân
Luật Đất đai 2024 vừa được Quốc hội thông qua được đánh giá là yếu tố quan trọng tháo gỡ “nút thắt” về pháp lý và là “đòn bẩy” cần thiết để thị trường bất động sản thoát đáy, tăng trưởng bền vững.
Thứ nhất, Luật Đất đai 2024 cho phép chuyển hình thức trả tiền thuê đất từ 1 lần sang trả hằng năm. Việc này sẽ giúp doanh nghiệp giảm bớt gánh nặng tài chính trong thời gian đầu triển khai dự án. Nhờ vậy, giá bán BĐS cũng có cơ hội được điều chỉnh về mức hợp lý hơn đáp ứng nhu cầu thị trường trong giai đoạn hiện nay. Ngoài ra, cũng tạo điều kiện linh hoạt để doanh nghiệp có thêm nhiều lựa chọn trong việc triển khai dự án.
Đối với Nhà nước, sẽ có cơ hội tăng thu nhờ các giá trị tăng thêm từ đất đai theo thời gian, thay vì chỉ dừng lại ở việc nhận “một cục”.
Thứ hai, quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải nộp lại số tiền được miễn giảm. Đây là một quy định hoàn toàn mới nhằm tránh và hạn chế những tiêu cực phát sinh từ việc được hưởng những ưu đãi của Nhà nước, được quy định tại Điểm b khoản 3 Điều 33 Luật Đất đai 2024.
Thứ ba, điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định chặt chẽ hơn. Theo đó, các điều kiện về cơ bản vẫn giữ nguyên so với Điều 188 Luật Đất đai 2013, nhưng trong mỗi điều kiện đã có sự diễn giải, liệt kê cụ thể. Bổ sung thêm những điều kiện để việc chuyển nhượng BĐS diễn ra minh bạch hơn. Đơn cử, Luật Đất đai 2013 chỉ quy định khái quát “Đất không có tranh chấp” thì Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định cụ thể “Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết bằng bản án của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật”.
Thứ tư, doanh nghiệp có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa. Từ trước đến nay, tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Tuy nhiên với việc mở rộng thêm phạm vi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa cho tổ chức kinh tế thì khả năng trong thời gian tới, giá đất nông nghiệp có thể tăng cao bởi do giá đất nông nghiệp hiện tại nói chung tương đối còn thấp so với các loại đất khác.
Thứ năm, được bán tài sản trên đất và bán quyền thuê đất cho doanh nghiệp khác. Việc quy định mới công nhận một số chủ thể có thể có quyền được bán tài sản trên đất và bán quyền thuê đất cho doanh nghiệp khác được đánh giá sẽ góp phần thuận lợi hơn trong việc định giá BĐS, nhất là BĐS công nghiệp.
Thứ sáu, không thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất sẽ bị thu hồi đất được quy định tại Điều 81 Luật Đất đai 2024. Bởi vậy, doanh nghiệp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đúng thời hạn quy định nếu không muốn bị thu hồi đất.
Thứ bảy, doanh nghiệp vi phạm đất đai vẫn có thể được giao đất, cho thuê đất. Theo Điểm c khoản 2 Điều 122 Luật Đất đai 2024, việc vi phạm quy định của pháp luật về đất đai nhưng đã chấp hành xong quyết định, bản án đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan có thẩm quyền tại thời điểm doanh nghiệp thực hiện dự án đầu tư đề nghị giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Điều này thể hiện chính sách cởi mở của nhà nước, tạo điều kiện cho doanh nghiệp có cơ hội được làm lại sau những vi phạm trước đó.
Thứ tám, xây nhà lưu trú cho công nhân khu công nghiệp được miễn, giảm tiền tiền thuê đất. Việc này được ghi nhận tại Điểm b khoản 1 Điều 157 Luật Đất đai 2024. Đây là một sự bổ sung hợp lý nhằm khuyến khích doanh nghiệp xây dựng nhà lưu trú, đảm bảo về chỗ ở cho người lao động và dự đoán trong tương lai nguồn bất động sản sẽ có xu hướng tăng cao, điều này sẽ tác động làm hạ giá thuê nhà tại các khu tập trung đông công nhân lao động.
Thứ chín, bỏ khung giá đất, xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường và bảng giá đất được ban hành hàng năm thay vì 5 năm như luật cũ.
Đây là một trong những điểm quan trọng nhất của sửa đổi Luật Đất đai kỳ này. Luật mới đã bỏ quy định về khung giá đất. Giá đất sẽ được tính toán dựa trên các căn cứ sau: Mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá; theo thời hạn sử dụng đất; thông tin đầu vào để xác định giá đất theo các phương pháp định giá đất; các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất; quy định của các pháp luật có liên quan tại thời điểm định giá. Về cơ bản những người sở hữu đất sẽ có lợi hơn, doanh nghiệp cũng sẽ dễ dàng hơn để giải phóng mặt bằng theo cơ chế thị trường, tuy nhiên chi phí GPMB chắc chắn sẽ tăng lên do giá đất được xác định lại có xu hướng tăng mạnh.
Thứ mười, quy định cụ thể 31 trường hợp thu hồi đất vì phát triển kinh tế – xã hội, vì lợi ích quốc gia, công cộng và quy định riêng trường hợp thu hồi đất để thực hiện dự án, công trình vì lợi ích quốc gia, công cộng không thuộc các trường hợp quy định tại điều trước đó thì Quốc hội sẽ sửa đổi, bổ sung thêm các trường hợp thu hồi đất.
Điều này sẽ giúp đảm bảo được tính công khai, minh bạch, dễ giám sát và khắc phục được tình trạng có một số trường hợp địa phương thu hồi đất tràn lan như đã xảy ra trước đây.
Đồng thời, luật mới cũng quy định chặt chẽ về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người có đất bị thu hồi. Đặc biệt, Điều 91 xác định việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư phải được hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi đất.
Mười một, đất không giấy tờ trước ngày 01/7/2014 được xét cấp “sổ đỏ” mà không vi phạm pháp luật. So với Luật Đất đai 2013, thời điểm công nhận quyền sử dụng đất tại Luật Đất đai 2024 được nới 10 năm so với luật cũ và việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như thế nào sẽ phụ thuộc vào nhóm thời gian sử dụng. Luật mới đã quy định rõ một số nguyên tắc cơ bản, tuy nhiên không thể chi tiết hơn do thực tiễn rất đa dạng, nên Chính phủ sẽ có quy định cụ thể, chi tiết trường hợp nào, thời điểm nào, hồ sơ, giấy tờ ra sao, điều kiện cấp ra sao.
Mười hai, mở rộng chủ thể có thẩm quyền giải quyết tranh chấp thương mại liên quan đến đất đai. Đây là lần đầu tiên Luật Đất đai 2024 đã chính thức ghi nhận thẩm quyền giải quyết tranh chấp cho Hoà giải thương mại và Trọng tài thương mại tại khoản 1 Điều 235 và khoản 5 Điều 236.
Như vậy, ngoài Tòa án thì những tranh chấp phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai có thể được giải quyết bởi Trọng tài thương mại Việt Nam theo quy định của pháp luật về trọng tài thương mại.
Sửa đổi, bổ sung trên được đánh giá là phù hợp với xu hướng xét xử và phát triển ngày nay trên thế giới khi thực tế đã chứng minh ưu điểm từ việc lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Trọng tài trong thời gian qua, và hơn thế nữa là tình trạng quá tải của Tòa án trong công tác xét xử tranh chấp đất đai hiện nay. Bên cạnh đó, trên tinh thần hạn chế tối đa tranh chấp thì việc bổ sung quy định về hòa giải tranh chấp thương mại là cần thiết và phù hợp.
