Trong Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2024, nguyên tắc thị trường cùng quy định về giá đất cụ thể và bảng giá đất hàng năm đã bị loại bỏ. Điều này cho thấy, cơ quan chức năng đã lắng nghe thị trường để điều chỉnh chính sách cho phù hợp.
Tại Dự thảo, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã đề xuất bỏ nguyên tắc thị trường trong việc định giá đất. Thay vào đó, Nhà nước sẽ đóng vai trò đại diện chủ sở hữu và quyết định giá đất. Đồng thời, bảng giá đất 5 năm cùng hệ số K cũng được đề xuất áp dụng trở lại.
Chia sẻ với phóng viên, TS. Nguyễn Minh Phong, chuyên gia kinh tế cho rằng, cần thẳng thắn nhìn nhận việc thực hiện chủ trương định giá đất theo nguyên tắc thị trường còn nhiều lúng túng. Thậm chí, tại một số nơi đã xảy ra tình trạng lạm dụng nguyên tắc này một cách méo mó. Có khu vực giá đất tăng gấp 10 lần chỉ sau 1 năm.
“Song, từ những bất cập đó mà đề xuất loại bỏ nguyên tắc thị trường trong định giá đất thì cần cân nhắc. Đây là chủ trương đúng đắn, đã được nêu rõ trong Nghị quyết 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương. Nếu từ bỏ nguyên tắc này, tức là đi ngược lại với tinh thần của nghị quyết”, ông Phong nhấn mạnh.
Ông cũng lưu ý, nguyên tắc thị trường không có nghĩa là giá đất cứ phải tăng. Ngược lại, trong điều kiện thị trường đúng nghĩa, giá có thể tăng hoặc giảm, tùy thuộc vào cung cầu thực tế. Do đó, các con số trong bảng giá đất cần được xác thực, đối chiếu rõ ràng.
Một nội dung quan trọng khác là thời gian áp dụng bảng giá đất. Ông Nguyễn Minh Phong đề xuất, bảng giá nên được giữ ổn định trong chu kỳ 3-5 năm. Điều này không chỉ phù hợp với các kế hoạch đầu tư công dài hạn hay dự toán ngân sách, mà còn giúp doanh nghiệp và người dân có căn cứ ổn định để tính toán, ký kết hợp đồng kinh tế và thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai.
Tương tự, ông Trần Xuân Lượng, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam nhận xét, Nghị quyết 18-NQ/TW đã định hướng đúng đắn về việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường, nhưng việc thực hiện chưa nhất quán, dẫn đến tình trạng “trên nóng, dưới lạnh”.
“Chúng ta định giá đất theo nguyên tắc thị trường, nhưng đáng tiếc là thị trường lại bị ‘bơm thổi’ bởi giới đầu cơ. Ví dụ điển hình là các phiên đấu giá đất ở vùng ven Hà Nội. Mặt bằng giá đất tại các khu vực đó tăng ‘phi mã’ rồi dần được hợp thức hóa thành giá thị trường”, ông Lượng phân tích.
Ông Lượng cũng khuyến nghị, việc điều chỉnh hệ số K không nên giao hoàn toàn cho địa phương tự quyết. Thay vào đó, cần có hội đồng định giá độc lập và các tổ chức tư vấn chuyên môn để bảo đảm tính khách quan. Vai trò của địa phương chỉ nên dừng lại ở mức đề xuất, không phải là “người ra giá”.
Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam, ông Ngô Gia Cường thì cho rằng, các đề xuất sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2024 nhằm giải quyết triệt để rủi ro từ bất cập trong việc xác định giá đất cụ thể. Đây chính là nguyên nhân gây ra tâm lý e ngại, sợ trách nhiệm ở một số cán bộ, cơ quan được giao nhiệm vụ định giá đất, dẫn đến ách tắc kéo dài, ảnh hưởng đến tiến độ triển khai các dự án.
Theo đề xuất mới, các dự án đầu tư sẽ không còn phải xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai thông qua các phương pháp định giá, mà sẽ áp dụng bảng giá đất. Việc này mang lại nhiều lợi ích, vừa giảm tải cho đội ngũ soạn thảo luật, hạn chế tình trạng ách tắc phê duyệt giá đất ở địa phương, vừa đảm bảo tính minh bạch ngay từ giai đoạn đầu.
“Với quy định như Dự thảo, doanh nghiệp có thể chủ động ước tính chi phí đầu tư, giá thành, giá bán hay giá cho thuê sản phẩm sau đầu tư. Từ đó đưa ra quyết định rót vốn phù hợp với từng giai đoạn”, ông Ngô Gia Cường nói.
Tuy vậy, việc xác định nghĩa vụ tài chính theo bảng giá đất sẽ đặt ra nhiều trọng trách mới cho bộ máy hành chính các cấp. Ngoài ra, việc xác định giá đất sản xuất, thương mại, dịch vụ; tỷ lệ phần trăm tiền thuê đất theo công năng sử dụng cần được tính toán phù hợp với điều kiện kinh tế của từng địa phương, mà vẫn giữ được tính cạnh tranh trong thu hút đầu tư.
“Khi không còn khung giá đất, các địa phương có thể hạ giá thuê đất để tạo lợi thế, dẫn tới cạnh tranh không lành mạnh”, ông Cường cảnh báo.
Một điểm cần lưu ý là tại các khu vực giáp ranh giữa các tỉnh có chênh lệch lớn về điều kiện kinh tế – xã hội, bảng giá đất có thể bị chênh lệch quá mức. Điều này sẽ gây khó khăn trong công tác bồi thường, đặc biệt khi xác định nguồn gốc và lịch sử quá trình sử dụng đất.
